In caso di incidente all’interno di parti comuni in condominio, in presenza di determinati requisiti, sorge in capo all’amministratore condominiale (polizza assicurativa globale fabbricati) l’obbligazione di risarcire il danno subito dal danneggiato, facilitato oggi nella rivendicazione delle proprie legittime pretese dalla costante evoluzione giurisprudenziale in favore.
Di seguito una sintetica disamina della fattispecie.
La responsabilità del danno cagionato dalle cose in custodia
La base normativa della responsabilità del custode è riconducibile all’art. 2051 c.c., titolato “Danno cagionato da cose in custodia”: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo caso fortuito”. Sul punto, si evidenzia che custodire un bene significa detenere ed esercitare un effettivo potere fisico sulla cosa, il che implica altresì il dovere di vigilanza e di controllo, volto ad impedire che la cosa custodita arrechi danni e nocumento a terzi.
Pertanto, il custode è ritenuto dalla legge il presunto responsabile dei danni comunque cagionati dal bene custodito e può escludere l’addebito di responsabilità solo dimostrando in concreto che il pregiudizio sia ascrivibile in realtà al caso fortuito, ovverosia all’intervento di elementi accidentali esterni, come la condotta del terzo o dello stesso danneggiato, non conoscibili o eliminabili repentinamente neppure con la normale diligenza.
La natura della responsabilità del condominio
Trasponendo tali principi in ambito condominiale, si evince immediatamente che il condominio, quale ente custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ex art. 2051 c.c. ad effettuarne l’attività di manutenzione e conservazione con la dovuta diligenza e ad adottare le misure necessarie per evitare che le cose comuni arrechino pregiudizio agli stessi condomini o a terzi.
In tale ambito, si deve evidenziare che nell’ultimo decennio la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione si è resa protagonista di un iter evolutivo che ha consolidato l’affermazione di un orientamento che favorisce il risarcimento del danneggiato, semplificando l’onere della prova gravante su quest’ultimo.
Onere della prova e casistica nel risarcimento del danno da insidia condominiale
Tale orientamento, proprio in ragione della qualificazione oggettiva della responsabilità del condominio custode, impone al danneggiato l’esclusiva necessità di dimostrare la sussistenza di una correlazione di causa effetto tra la cosa in custodia e l’evento dannoso.
Una volta dimostrato tale nesso eziologico, il condominio sarà ritenuto responsabile del danno subito e dunque obbligato al risarcimento nei confronti del danneggiato.
Come accennato, per escludere tale responsabilità, incombe in capo al condominio l’onere della prova del caso fortuito, intendendosi per caso fortuito ogni agente avente impulso causale autonomo e caratterizzato dall’imprevedibilità e dall’eccezionalità.
Le ipotesi di caso fortuito sono però tassativamente circoscritte e, quindi, nella maggior parte dei casi, comportano una notevole difficoltà probatoria, con conseguente facilitazione per il danneggiato nell’ottenimento del risarcimento.
A mero titolo di esempio, è ascrivibile al caso fortuito l’utilizzazione impropria del bene comune da parte del terzo (materiale scivoloso abbandonato da operai intenti a ristrutturare un appartamento privato, in questo caso il risarcimento andrà infatti richiesto al privato e alla ditta) o del danneggiato (caduta su un pavimento di percepibile scivolosità). Parimenti, è considerato caso fortuito l’alterazione dello stato dei luoghi imprevista (evento atmosferico di eccezionale gravità), imprevedibile e non tempestivamente eliminabile ovvero non segnalabile nemmeno con la normale diligenza da parte del custode.
Non solo, ma a riprova della costante evoluzione giurisprudenziale in favore del danneggiato, è opportuno rilevare che secondo un orientamento, addirittura un uso improprio ed anomalo degli spazi comuni da parte dello stesso danneggiato (ad esempio, l’uso improprio del cortile condominiale come parco giochi per bambini o come campo da calcio, uso improprio del lastrico solare di proprietà comune o di altri spazi condominiali come deposito di merci o come luoghi di ritrovo), potrebbe non configurare l’ipotesi del caso fortuito eccepibile dal condominio a discolpa.
In sintesi, quando la condotta colposa del danneggiato avrebbe dovuto comunque essere preveduta ed evitata da parte del condominio (a mezzo del suo amministratore e specie se è attivo il servizio di portierato), mediante l’esercizio più perentorio del potere di vigilanza e di segnalazione, vi sarebbe comunque la responsabilità del custode, almeno in parte, per l’omessa segnalazione del pericolo connesso all’uso improprio della cosa.
Esponici dunque il tuo caso e soprattutto inviaci l’incartamento completo, che verificheremo per te in tempo utile a farti ottenere un giusto risarcimento.
